全新的三层小楼被鲜花点缀着，在一众老屋间格外显眼。10月23日，位于越秀区洪桥街道辖内的“黉桥·小石集”原拆原建项目宣告全面完工，这是广州市首个中心城区原拆原建的自主更新项目，为老城更新探索出了一条可行的新路径。
中央城市工作会议指出，我国城市发展正从大规模增量扩张阶段转向存量提质增效为主的阶段，必须转变城市发展方式，以坚持城市内涵式发展为主线，以推进城市更新为重要抓手，大力推动城市结构优化、动能转换、品质提升、绿色转型、文脉赓续、治理增效，牢牢守住城市安全底线，走出一条中国特色城市现代化新路子。
“黉桥·小石集”项目正是广州城市更新在存量时代的率先探索，以老城再生全面引领房地产发展结构性变革，让城市更新、更美、更具韧性的同时，将老旧小区改造、“好房子”建设等命题拆解融合，实现城市的自我更新和市民的自主更新。
“黉桥·小石集”全新亮相。
多主体筹资机制，破解老城更新难
“黉桥·小石集”项目地处洪桥街与小石街交界地带，地块共19栋建筑，根据初步鉴定结果，房屋多为C、D级危险房屋或砖木、砖混结构，且房屋内无独立成套的厨房和厕所，是典型的危旧房，具有非常强烈的改造迫切性。经与业主协调达成一致意见，其中17栋采用“原拆原建”就地焕新，其余2栋进行微改造提升，目前项目已全部完工。
广州市住房和城乡建设局联合市规划和自然资源局、越秀区，积极践行新发展理念，聚焦存量更新提质，将中心城区现存连片危旧房小石集纳入试点，针对项目17栋建于上世纪60—80年代的C、D级危房，以消除安全隐患、盘活存量空间为导向，率先探索出一条广州市中心城区高密度社区危旧房自主更新的可行路径，跑出中心城区小连片危旧房“原拆原建”加速度，致力打造城市更新样板。
项目改造后夜景。
另一方面，主动探索改革破局，会同相关部门深入研究分析，在体制机制上大胆创新，打通土地、规划、产权等政策堵点，相继协调解决多宗地改造、消防通道宽度不足、产权登记、委托与报建、增容提质等问题，为老城区更新提供可复制的制度创新样本。
一是争取最大共识。改造过程从意愿征询到项目启动、改造实施的全过程充分尊重居民意愿，多方了解居民诉求、多轮征求居民意见，耐心解读政策化解群众顾虑，积极协调解决居民实际困难，最终得到群众的理解支持。
针对顾虑较多的私房业主，属地街道指定业主熟悉、信赖的街道干部、社区同志“包户”跟进，以情感人、以理服人、以德化人，顺利完成全部私房业主签约。
二是动员多方出资。广州市探索“业主出一点、企业投一点、政府补一点”的多主体筹资机制。引导权属单位北秀公司主动发挥国企担当，将不同权属公房统一交给国企代管，由国企出资改造所有公房并负责后续运营。成立自主更新委员会，搭建“线上+线下”沟通议事平台，就项目建设方案多次征求业主意见，并调整设计方案为其争取利益最大化，成功说服私房业主出资改造。
打造绿色低碳、智慧安全“好房子”
项目坚持以人民为中心，从技术、安全、配套三大维度发力，为老城区居民打造绿色低碳、安全舒适的居住空间。
广州市城市更新规划设计研究院有限公司董事长骆建云介绍：改造前小石集项目西侧与邻近建筑中间的内街巷小石街，最窄处只有2.7米，消防车无法通行。项目因地制宜采取首层架空及建筑退缩等方式，通过建筑首层设计骑楼退距4米，拓宽道路通行空间，为消防车通行预留空间，打通社区安全救援通道，同时提高现状慢行系统的通行能力及体验感受，极大改善了片区通行能力。
在技术创新上，首次将BMC钢结构模块化建造技术应用于危旧房“原拆原建”，共装配56个模块，通过创新应用竖向主体结构预制构件、集成厨卫单元模块、装配化装修等新技术，实现主体建筑构件厂内批量制造、现场组合安装，形成风格集成统一、低碳经济环保的良好效果。
现场基础施工时，工厂可同时进行模块生产，双线并行，工期相较传统建造方式工期可以缩短约60%。同时，模块化建造解决了老城区施工受限问题，减少施工噪音、扬尘及建筑废料垃圾对周边环境的影响。
此外，主体建筑顶层安装的137块光伏组件预计每年可发电1.24万度，从而减少二氧化碳排放约1.2吨/年，实现从“传统耗电”到“清洁产电”的能源结构转型。
在安全舒适上，针对原项目一侧的内街巷最窄处仅2.7米、消防车无法通行的隐患，创新采用首层骑楼退距4米的方案，既满足消防通道要求，又提升了慢行系统体验。另外，通过建筑内部空间抽疏，巧妙腾挪出“7”字形中庭区域，于各栋窗户对开位置统一增设通风井，增强通风、采光效果，显著提升安全性和舒适度。
在完善配套上，发挥政策叠加效应，用好《广州市城镇危旧房改造实施办法（试行）》及《广州市装配式建筑和模块化建筑项目容积率激励措施实施细则》模块化建筑容积率激励的政策红利，实现增容扩面，增容面积主要用于电梯、公共走廊、服务配套等。
探索多宗地连片改造，传承特色风貌
项目范围内的房屋权属性质较为复杂，涉及街属公房、区直管公房和私房等多种类型，同时每栋房屋均拥有独立宗地。为有效推进改造工作，破解多主体联动开发的难题，经市住建部门会同市规自部门、越秀区反复研究，决定采用“统一设计、归集产权、整体报批”的模式，对建筑形态、平面、立面进行整体规划设计，确保改造后的建筑风格和功能布局协调统一，既满足了业主的多样化需求，又确保了项目的整体推进。
大堂实景。
项目通过打破单宗地改造局限，对零散分布的17栋建筑进行整体规划设计，增添红砖灰瓦、天井庭院等岭南元素，利用建筑多层退台设计营造出丰富的公共空间和立体绿化，结合周边退缩空间打造社区交流小广场，塑造具有广府特色的街巷空间。
骆建云介绍，考虑到小石集项目周边老龄人口占比高，且邻近幼儿园、小学，但公共活动空间匮乏的问题，项目首层增设约250㎡公共服务空间，完善社区配套设施。此外，建筑通过多层退台营造丰富的公共空间和立体绿化，设置社区共享门厅、广场及中心庭院，强化公共性和友好性。
小石集项目有机整合社区街巷空间、历史文化传承、传统风貌建筑与充满烟火气的市井生活，将昔日危旧房打造成高品质社区文化归属地。
通过空间渗透，打造全龄化社区共享空间及“5分钟”社区服务体系，提社区的凝聚力、服务能力与综合宜居性，构建出更具温度、活力与可持续的居住环境，为老城区改造提供了“保留烟火气、注入新动能”的生动范例。
在后续运营中，项目通过引进专业运营企业打造首层社区服务空间与二、三层住宅联动的综合体。计划将二、三层30间18平方米的房间打造为现代化公寓，公区配建公共厨房、阅读室、共享客厅，满足新市民、青年人“拎包入住”需求。
公寓样板间。
其中，首层以“精细化、差异化、社群化”思路规划，布局轻餐饮、健康生活、便捷服务等多元社区服务功能，为周边居民创造大量的社交场景，激活社区活力的同时增进邻里感情，逐步构建集“社区生活枢纽”与“潮流文化地标”为一体的活力生态，持续提升社区品质与居民幸福感。
广州市住房和城乡建设局城市环境建设管理处副处长、三级调研员卢忠伟表示：接下来，市住房城乡建设局将继续认真落实中央城市工作会议精神，持续深化危旧房改造配套政策研究，发挥黉桥·小石集项目试点的示范带动作用，推动一批“原拆原建”、自主更新项目落地，进一步消除房屋安全隐患、改善群众居住条件、释放存量空间资源潜力，为城市高质量发展注入新动力，助力现代化人民城市建设。
采写：南方+记者 郎慧 通讯员 祝健轩
摄影：南方+记者 梁文祥炒股配资
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